Бизнес в сфере жкх. Открытие управляющей компании в сфере жкх

Управляющая компания является посредником между фирмами, которые владеют коммунальными ресурсами, и жильцами. Руководство УК подписывает договоры, ведет бухучет поступлений за услуги ЖКХ, осуществляет техническое обслуживание помещений. За это компании положен небольшой процент, который в реальном выражении при большом количестве обслуживаемых домов составляет солидную сумму.

Заработок на тарифах является самой распространенной схемой.

Компания делает небольшую наценку на поставляемые другими компаниями ресурсы.

Эта наценка указывается в коллективном договоре.

Жильцы заранее знают, что компания возьмет себе определенную сумму. Но здесь есть нюанс, касающийся прозрачности коммунальных платежей.

В России нет нормативного акта, который обязывал бы управляющую компанию отчитываться периодически перед жильцами за производимые траты. Хотя договор обычно предполагает, что каждый жилец может получить доступ к этой информации, большинство из них не будет интересоваться тратами УК. Компании зарабатывают на этом, взимая с жильцов плату, на 20-30% превышающую государственные тарифы.

Важно! Этот способ обогащения преступный и расценивается правоохранительными органами как мошенничество. Поэтому организуя управляющую компанию, думайте о законных способах заработка.

И это не только процент за управление бухгалтерией и заключение договоров. Жильцы платят деньги в отдельный фонд управляющей фирмы, обозначенный как фонд техобслуживания.

Ежемесячная плата в этот фонд с квартиры составляет 300-500 рублей, но есть и непредвиденные траты. Жильцы имеют право собрать инициативную группу, чтобы заставить УК организовать парковку, построить детскую площадку или просто благоустроить придомовую территорию.

Собрав деньги на эти цели с жильцов, УК оставляет себе от 3% суммы.

При этом она имеет право покупать землю вокруг дома, закупать сколько угодно материалов и нанимать работников на свое усмотрение.

Сумма заработка для фирмы получается приличной, около 70-80 тысяч рублей за одну оказанную услугу.

Есть еще два дополнительных пути заработка для фирм, которые могут добавить лишние 50-70 тысяч рублей прибыли в месяц.

Последнее особенно актуально для тех УК, которые связаны с застройщиками.

Жильцам в первое время после заселения почти всегда нужны дополнительные услуги строителей, чтобы проделать косметический ремонт.

Запросив цену для сотрудничества с такими компаниями, УК может иметь около 50 тысяч рублей дополнительной прибыли. Также можно размещать рекламу сторонних фирмах на стендах в подъездах и лифтах, обычная стоимость одного рекламного объявления на стенде около 200 рублей в неделю. В месяц с таких объявлений фирма имеет 20-30 тысяч рублей.

Скачать бесплатно бизнес-план управляющей компании ЖКХ

Бизнес-план представляет собой документ, разрабатываемый и утверждаемый перед запуском проекта в сфере ЖКХ. Он содержит оценку предполагаемых рисков, анализ общего состояния отрасли и уровня конкуренции, этапы начального развития компании. Бизнес-план для ЖКХ необходим прежде всего для ясности действий при открытии УК, но может пригодиться и при взятии кредита в банке.

Сперва в бизнес-плане управляющей компании ЖКХ дается краткая характеристика проекта(резюме).

Описывается основная идея, например «Создание управляющей компании с годовым оборотом в миллион долларов».

По пути кратко обрисовываются частные цели проекта, например «достижение высокой рентабельности за 6 месяцев».

Важной частью резюме является описание источников финансирования проекта. Либо пишутся реквизиты инвесторов и условия, на которых они вкладываются в предприятие, либо условия кредита, который начинающие предприниматели собрались взять в качестве начального капитала.

В бизнес-план ЖКХ вписывают начальные условия существования такой фирмы, необходимые для достижения целей действия. В них входит не только формальная регистрация бизнеса, но и проведение рекламной кампании, организация приема жильцов, аренда офиса и наем охраны.

В процессе дается характеристика не только будущему предприятию, но и всему сектору, в котором оно будет работать. Оценивается прежде всего уровень конкуренции. Выделяются слабые и сильные стороны этого сектора, чтобы в будущем сделать акцент работы именно на них.

ВНИМАНИЕ! Именно в сфере ЖКХ желательно оценить роль административного ресурса в вашем регионе.

В Москве рынок услуг УК почти монополизирован из-за преференций для них от мэрии, малое количество компаний делят огромный рынок. Но уже в Подмосковье конкуренция за новостройки огромная.

В сфере рынка выделяются сегменты.

В нашем случае это старые и новые дома, а также дома элитного и бюджетного класса.

Для начинающих в этом бизнесе проще начать со старых домов, но рентабельность такого предприятия будет минимальной.

Слишком много денег будет уходить на техобслуживание устаревшей инфраструктуры. Оптимальным вариантом для бизнес-плана будет сделать упор на новые дома бюджетного класса.

В конце отслеживается динамика сегмента рынка в регионе. Количество потребителей, объем потребляемых услуг, выраженный в деньгах.

Статистика анализируется, чтобы понять, какое время лучше выбрать для открытия бизнеса, и открывать ли его вообще. Верным признаком того, что стоит открывать коммунальный бизнес в регионе, является интенсивный рост потребителей подобных услуг при растущем количестве компаний в отрасли. Примеров бизнес-плана ЖКХ предостаточно на просторах сети.

Франшизы в сфере ЖКХ

Чтобы не собирать и анализировать статистику, тратя свое время на возможно бесполезный труд, многие начинающие предприниматели открывают свое дело по франшизе. Владелец франшизы управляющей компании ЖКХ дает бизнесмену идею, механику и рекомендации по открытию филиала своей компании в другом регионе. Он покупает ее и реализует, в некоторых случаях перечисляя определенный процент владельцу франшизы.

Тип франшиз в сфере ЖКХ в России очень специфичен.

Это бизнес по выполнению работы за другие управляющие компании.

Достоинство состоит в том, что вам не надо брать на себя заботы по взиманию платы с жильцов и техобслуживанию дома.

Вы можете открыть компанию, которая будет помогать бороться с должниками.

Делается путем установления специального устройства на подступы к канализации неплательщика. Это очень действенная мера, ведь привыкшие к наличию хотя бы холодной воды люди лишаются доступа к самой необходимой услуге.

Это решает проблемы управляющей компании и пополняет кошелек вашего открытого по франшизе предприятия на 5 тысяч рублей. Начальные затраты на оборудование составят около 170 тысяч, проблем с клиентами у вас не будет в любом случае, потому что количество должников в любом регионе растет каждый месяц. Читатель может найти много отзывов о франшизе в сфере ЖКХ, исследуя Интернет.

Услуги в сфере ЖКХ как бизнес

Бизнес в сфере ЖКХ в этой сфере возможен. Все новостройки обслуживаются именно частными коммунальными компаниями. Вопрос только в том, насколько целесообразно начинать этот бизнес именно в вашем регионе.

Обратите внимание! Сфера закрыта для новичков, заключить выгодный контракт с жильцами нового дома, не имея контактов с его застройщиком, невозможно. Можно попробовать освоить старые дома, но это дополнительные траты на пиар-кампанию и обновление инфраструктуры.

Этот бизнес нельзя назвать легким, ведь он менее рентабелен по сравнению с теми же продажами, и требует гораздо более глубоких знаний. Рекомендуется для открытия тем, кто имеет солидный опыт в работе с недвижимостью.

Заключение

Управляющие компании зарабатывают на посреднических операциях и техобслуживании инфраструктуры. В бизнес-плане прописывают основные риски и этапы становления бизнеса.

Франшизы в коммунальном бизнесе существуют и заключаются в требовании денег у должников.

Проблема низкого качества предоставления услуг сферы ЖКХ стоит в нашей стране достаточно давно. Особенно страдает жилой фонд многоквартирных домов, так как здесь облуживание, как и во времена союза, ведут эксплуатационные конторы ЖКХ.

А дело все в том, что в суть процесса управления общей собственностью домовладельцы не вмешиваются, также как и в процесс выбора подрядчика для предоставления тех или иных услуг. Сегодня многие совладельцы уже не хотят мириться с той грустной действительностью, которая нас окружает, и делают все, чтобы создать собственную коммерческую организацию, имя ей – управляющая жилищно-коммунальная компания.

Начало создания первой управляющей коммерческой компании считается конец двадцатого столетия. Эта ниша на рынке и по сегодняшний день не полна, поэтому пробиться в лидеры возможность есть.

Чем в экономическом и финансовом смысле так выгоден данный бизнес?

Стабильность – это главное. Жилищный фонд собирает вокруг себя множество финансовых источников, включая дотации из муниципального бюджета, которые составляют большую часть получаемой прибыли (не менее 60%).

Конечно, трудности существуют, создать качественный бизнес план и открыть управляющую коммерческую компанию гораздо сложнее, чем, скажем, продуктовый магазин, но зато конкуренция минимальная. Последнее связано с тем, что предприятий, вовлеченных в этот бизнес, в принципе не так уж и много, а многие из тех, кто образовался, не оправдывают своего прямого назначения. Самое главное, что необходимо при начинании любого дела – грамотно написанный бизнес план.

Какими знаниями необходимо обладать, чтобы создать бизнес план управляющей компании?

субъекты, занимающиеся предоставлением услуг клининга и все, что им сопутствует;
фирмы, занимающиеся техническим обслуживанием недвижимости, оптимизацией расходов на ее содержание эксплуатацию.

Цель создания и задачи управляющей компании

Целью этого предприятия, как бизнеса, является качественное руководство жилым фондом, принятым на баланс, а также обеспечение достойного содержания и текущего ремонта недвижимости и близ прилегающей к дому территории. Создается действенная система управления многоквартирным домом, а также программа, способствующая снижению трудовых, энергетических и, конечно, материальных затрат.

Основными задачами являются:

организовать такие условия, чтобы собственник недвижимости получал прибыль от использования объекта;
повысить инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости;
создать организационно-управленческие условия и рыночного механизма для качественного и оптимального управления многоквартирным домом;
сформировать здоровую конкуренцию на рынке предоставления коммунальных услуг;
усилить контроль за качеством предоставляемых услуг ЖКХ;
обеспечить санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонт, включая текущий и капитальный, общей территории жильцов, т.е. недвижимости в соответствии с определенными нормами;
обеспечить своевременный сбор платежей за оплату, предоставляемых управляющей компанией, услуг;
ведение разъяснительных работ с населением с целью повышения качества управления многоквартирным домом.

Создание: выбор правовой формы

Обязательное условие при создании коммерческого предприятия – аналога конторы ЖКХ – ее создание не должно нарушать законодательство Российской Федерации. Наличие специальной лицензии от федеральной службы обязательно. Она позволит проводить деятельность по управлению негосударственным пенсионным и инвестиционными фондами.

Спектр услуг, которые будут предоставляться, могут быть минимальными, т.е. в рамках действующего законодательства, или же расширены в соответствии с заключенным договором между коммерческой организацией ЖКХ и жильцами.

Тарифы на услуги контролирует государство, а выбор подрядчика на предоставление услуг остается за коммерческой компанией ЖКХ. Проведение ремонта и хорошее содержание общей собственности жильцов дома (пример, гаражи, подъезды, крыши, подвалы и т.д.), происходит по расценкам, оговариваемые с ними заранее. Чаще всего управляющая компания в сфере ЖКХ создает условия для управления многоквартирным домом.

Прежде чем создать коммерческую организацию в сфере ЖКХ, нужно выбрать для нее организационно-правовую форму:

общество с ограниченной ответственностью (ООО);
открытое акционерное общество (ОАО);
закрытое акционерное общество (ЗАО).

Но наиболее часто используемая и целесообразная форма – ООО. Создать его можно почти с нуля, т.е. без вложения начального капитала. Уставным капиталом может стать ваше личное имущество, пример, авторучка или старенький компьютер, стоимостью по вашей оценке не более 20 тыс. рублей.

Необходимая документация

При прохождении государственной регистрации в уполномоченных органах требуется подготовка определенного пакета документа:

решение об образовании компании и протокол общего собрания учредителей (если таковых несколько);
устав, прошнурованный и пронумерованный в 3 экземплярах;
заявление на регистрацию после того, как вы определитесь с местом расположения офиса и размером Уставного капитала. Заявление необходимо заверить нотариально в Инспекции Федеральной налоговой службы РФ;
квитанции об уплате госпошлин, пример, за открытие ОсОО, за нотариальное заверение копий Устава;
другие правоустанавливающие документы, пример, гарантийное письмо хозяина арендованной недвижимости.

Готовить документы необходимо тщательно, чтобы впоследствии не терять множество драгоценного времени на исправление ошибок. Внимательность особенно необходима при заполнении юридического адреса, отличая его от «массового» юридического адреса.

На регистрацию подобного рода организации уйдет порядка двух недель.

Структура

Структура организации по управлению многоквартирным домом создается в зависимости от целей и функциональности. Теоретически план по созданию структуры может состоять из пяти отделов: маркетинга, юридического, кадров, бухгалтерии и административного.

Должностные обязанности и полномочия каждого из отделов лучше всего определить сразу, чтобы в дальнейшем избежать ненужных конфликтов по выяснению отношений, да и для того, чтобы жилищно-коммунальную организацию создать быстрее.

Все хозяйственные субъекты экономики России обязаны платить отчисления, пример — федеральные, региональные и местные сборы и налоги. Поэтому так важно при создании бизнес плана и открытии организации для управления многоквартирным домом выбрать систему налогообложения.

Ведение бухгалтерского учета будет напрямую зависеть от выбранной системы, пример:

единая система налогообложения;
более простая система учета по доходам или по объему;
система в виде единого налога для определенного вида деятельности.

Выбор системы требует тщательного выяснения видов деятельности, и под какую из систем налогообложения они будут подходить. Заявление о том, какую систему налогообложения вы предпочли, вы прилагаете вместе с основным пакетом документов.

Деятельность финансово-экономического характера

В бизнес план деятельности управляющей компании входят, например:

осуществление расчета с предприятиями подрядчиками за предоставленные услуги, оцененные по акту приемки и оценки качества;
ведение аналитической базы поступающих финансовых средств от собственников недвижимости и из муниципального бюджета;
применение нормативно-правовой ответственности к лицам подрядных организаций за не соблюдение договорных обязательств;
использование своих гражданско-правовых полномочий к злостным неплательщикам и т. д.

Эффективность бизнес плана по работе предприятия ЖКХ по управлению многоквартирным домом оценивается по критериям, например:

техническое состояние недвижимости и придомовой территории;
финансово-экономическое состояние организации по управлению многоквартирным домом;
оценка жильцами качества предоставляемых услуг по обслуживанию и поддержанию в технически отличном состоянии недвижимости.

Бизнес на рынке ЖКХ – это искушение, не поддаться которому просто невозможно.

Перед тем как организовать управляющую компанию, необходимо тщательно взвесить все за и против. Данный бизнес потребует существенных материальных вложений, которые со временем должны окупиться.

Мы привыкли, что всем многоквартирным домом управляет государственная организация или же компания, которая давно зарекомендовала себя на рынке услуг ЖКХ.

Но время требует перемен и сегодня частные организации могут оказывать управление многоквартирным домом не хуже, чем государственные организации.

Всерьез задумались о создании своей управляющей компании? Читайте наших экспертов, в которой приведена пошаговая инструкция по созданию УК.

Рентабельность инвестиций

Как мы уже сказали, организация управляющей компании требует весомых вложений. На что они нужны в первую очередь?

Первостепенные траты будут связанны со снятием офиса и покупкой инвентаря. Управляющей компании выгодно иметь свой инвентарь, чтобы отдавать его в пользование наемным рабочим по договору подряда. К сожалению, аренда оборудования выходит очень дорогой, а на первых порах такие траты не рентабельны.

Согласно наиболее четко описанным бизнес-планам, если вы собрались обслуживать от 5 до 10 многоквартирных домов, в каждом из которых будет около 100 квартир, необходимо вложить в свое дело от полутора до трех миллионов рублей.

Прибыль вы будете получать в качестве процентов от выполненных работ, а также в виде вознаграждения раз в месяц. Как показывает практика, за первый год вы можете полностью погасить затраченные на устройство бизнеса инвестиции , самое главное – это отсутствие задолженностей.

Обратите внимание! Основной фактор риска в управляющей компании в контексте бизнеса от вас зависеть не будет. Если некоторые жильцы домов не будут систематически оплачивать коммунальные услуги, образуется весомая задолженность перед ресурсопоставляющими организациями.

Задолженность будет расти и в конце концов поставщик ресурсов пригласит вас в суд в качестве ответчика, так как договор поставки был заключен именно с управляющей компанией. К сожалению, многие компании на данном этапе становятся банкротами, поэтому в ваших интересах как можно быстрее истребовать задолженность с неплательщиков .

Для эффективного продвижения управляющей компании необходимо создать бизнес-план, который будет излагать порядок действий и сроки вливания финансовых вложений. Основные рекомендованные шаги по созданию плана:

Определение цели компании ЖКХ. Например, обустройство участков и озеленение.
Стартовый фонд, просчет инвестиционной стоимости. В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.
Затраты на аренду помещений, оборудование, транспорт и расходные материалы, зарплаты сотрудникам компании и оплату налогов, создание и продвижение рекламного сайта компании.
Просчет возможных рисков и способов выхода из них.

Каждый из шагов представляет собой комплекс мер и требует большого вклада знаний и опыта.

Выбор организационно-правовой формы

Регистрируя управляющую компанию, вам необходимо тщательно отнестись к выбору организационно правовой-формы данного предприятия. Дело в том, что от этого выбора будут зависеть последствия для вас в случае негативного развития бизнеса.

ООО

Самый распространенный вид организационно-правовой формы предприятия – это ООО , или общество с ограниченной ответственностью. Чем примечателен такой вид?

Такая организация имеет все полномочия юридического лица, но в случае банкротства или возникновения задолженности не отвечает своим имуществом.

Если учредитель ООО совершил организационную ошибку, он возмещает убытки организации из своих личных средств , не задействовав общее имущество организации.

Такая форма наиболее популярна и содержит в себе меньше всего факторов риска, так как в любой момент ООО может признать себя банкротом и не отвечать своим имуществом, сохранив тем самым свое положение.

ОАО

Открытое акционерное общество или ОАО – вид организации, которая отвечает своим имуществом по любым вопросам, возникшим внутри организации . Если собственники жилья не будут оплачивать коммунальные услуги, ресурсообеспечивающая компания запросто может взыскать задолженность с управляющей компании, обратить взыскание на ее имущество.

Форма ОАО хороша в случае, когда каждый из учредителей вкладывает свое имущество в основание общего дела.

При выходе доверительного товарища из состава ОАО, он забирает не свою часть вложенного имущества, а пропорциональную количеству собственников. В зависимости от ситуации такое положение дел может быть невыгодно как одному из членов товарищества, так и организации в целом.

Принимая во внимание недостатки ОАО, можно сделать вывод, что самой приоритетной правовой формой для управляющей компанией является ООО .

ИП

Монополизация рынка энергоресурсов не позволяет индивидуальным предпринимателям заниматься поставкой газа, воды и электричества гражданам, но некоторые услуги ЖКХ можно предоставлять посредством управляющих компаний.

Среди ИП открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ могут лица, располагающие следующими возможностями и оборудованием:

организация посреднической функции между жильцами домовладений/квартир и предприятиями услуг ЖКХ. ИП в этом случае координирует работу, обеспечивая связь с поставщиками, но сам ИП не участвует в поставке ресурсов и ремонте;
ИП предоставляет услуги ЖКХ самостоятельно, т.е. располагает специальными подразделениями, которые будут заниматься обслуживанием жильцов — ремонтом, уборкой и т.д., но при этом сохраняют позицию посредника при поставке ресурсов;
управленческая функция общим имуществом жильцов многоквартирных домов — например, обустройство детских площадок и дворовых участков, охрана гаражей или сдача их в аренду, обслуживание нежилых помещений, организация вывоза мусора.

Управляющая компания является распространенной формой предпринимательской деятельности и имеет ряд преимуществ, если владельцем является ИП :

Простая регистрация.
Нет необходимости документировать всю хозяйственную деятельность, проще по документам открыть филиалы в других городах.
Небольшое налоговое бремя, возможность уменьшить налоги за счет взносов в Пенсионный фонд, меньше налоговых проверок.
По сравнению с ООО, меньше штрафы и ответственность.
Можно использовать патентную систему налогообложения для минимизации расходов.
Относительно легко ликвидировать свое ИП.

Помимо преимуществ оформление деятельности в сфере предоставления услуг ЖКХ несет и свои минусы :

При закрытии ИП с долгами долги все равно остаются.
Предприниматель отвечает всем своим имуществом.
Вести отчетность нужно по месту регистрации ИП.
Если были убытки, это не уменьшит налоги и платежи в Пенсионный фонд.
Невысокая степень доверия со стороны крупных игроков рынка.

ВНИМАНИЕ! Если владелец УК является ИП, то он не располагает возможностью продать, купить либо переоформить ИП.

Что делает УК?

Итак, если вы всерьез задумались об организации управляющей компании, вам нужно знать ряд нюансов. Первое и самое главное правило — это доверие. Собственники многоквартирного дома должны доверять вам, а это значит, доверять свои деньги и дома. Поэтому постарайтесь зарекомендовать себя с лучшей стороны и максимально правдиво говорить о своих возможностях.

Помимо открытости с собственниками вам будет необходимо выполнять ряд функций и обязанностей. По собственники вверяют ей в доверительное управление свое имущество, точнее имущество многоквартирного дома. Именно поэтому вы должны грамотно им управлять.

В число обязанностей созданной УК будет входить:

управление общедомовым имуществом;
поддержание в чистоте и порядке общедомовой и дворовой территории;
своевременный капитальный ремонт подъездов и хозяйственных помещений;
своевременный косметический ремонт подъездных и хозяйственных помещений;
заключение ;
контроль за состоянием проводки и важнейших коммуникаций;
сбор с собственников жилья денежных средств на оплату коммунальных услуг;
обеспечение бесперебойной работы лифтов;
поддержание чистоты в подъездах и хозяйственных помещениях;
своевременный вывоз мусора с территории;
обеспечение общей безопасности жильцов;
ремонт кровли.

Эти и многие другие функции тяжким бременем ложатся на плечи работников управляющей компании.

Совет! Необходимо понимать, что это основные требования, которые нужно выполнять, чтобы удовлетворять интересы собственников, а также получать какую-никакую прибыль и не только покрывать свои расходы, но и оставаться в плюсе.

Как организовать бизнес-процесс?

Бизнес-процесс в УК состоит из следующих блоков:

управление — планирование и анализ;
исследовательская деятельность — изучение положения на рынке, продажи, управление домами;
обеспечение ресурсами — сюда относится финансовое управление, экономические расчеты, работа бухгалтерии, управление оборудованием, инфраструктурой и персоналом.

Для оптимизации и модернизации данных процессов рекомендуется придерживаться следующих правил:

провести ранжирование целей УК и выявить из них основные и текущие, требующие немедленных вложений;
организация моментальной связи с владельцами домов — эффективная обработка заявок и обращений от граждан является способом повышения их лояльности;
своевременное оказание услуг УК для граждан.

Сопроводительная документация

Документы, которые необходимы при создании УК:

Вами должен быть составлен устав организации, в котором бы прописывались основные положения и принципы, на которых базируется ваша работа.
Один из важнейших документов – это учредительный договор, который ложится в основу устава.
В папке документов должно быть решение о государственной регистрации управляющей компании, которое делает ее деятельность законной.
В своей работе управляющая компания опирается на бумаги о постановке на учет в территориальные органы статистики.

Необходимо помнить о важности документов, которые свидетельствуют о постановке на учет в государственные фонды, где собственно и будут храниться денежные средства компании.

Деятельность управляющей компании должна четко регламентироваться законодательством. Важнейшим законодательным актом является Жилищный Кодекс , который регулирует как права управляющих компаний, так и права собственников жилья многоквартирного дома.

Но помимо этого существует еще ряд нормативных актов, о которых нужно знать, если вы собираетесь строить бизнес на управляющей компании:

Так как вы будете работать с людьми, которые по большей своей части будут осуществлять действия по облагораживанию территории и самого дома, то в обязательном порядке вы должны ознакомиться с Трудовым Кодексом РФ, который регламентирует охрану труда граждан. Вы должны понимать, как должен быть нормирован рабочий день, как максимально обезопасить работников и что делать в непредвиденных ситуациях.
Не лишним будет познакомиться с положениями Гражданского Кодекса, в котором говорится о конкретно вашей организационно правовой форме управляющей компании.

На чем зарабатывают, как рассчитывается выручка?

Выручка управляющих компаний складывается из предоставляемых услуг, например:

установление счетчиков;
ремонтные работы:
озеленение участков;
сезонные расчистки участков;

Также заработать компания может при найме собственных рабочих при проведении ремонта, сэкономить при закупке стройматериалов.

Выручка компании рассчитывается из следующих позиций — собственники ежемесячно оплачивают коммунальные платежи, к которым относят капитальный ремонт, текущий ремонт, содержание жилья и другие расходы. Управляющая компания производит ремонт или оказывает требуемые услуги за счет данных средств, прибылью будет являться разница между затратами (на материал или работы) и полученными средствами .

Прибыль — это сэкономленные деньги (например, на материале, когда в заявке указывается одна стоимость закупки, а покупается намного дешевле). Также получить прибыль компания может при оказании дополнительных услуг после победы в тендере.

Деятельность работников управляющей компании оплачивается, но при этом носит нефиксированный характер. Чем чаще управляющая компания осуществляет действия по облагораживанию дома и территории, тем чаще сотрудники получают так называемое поощрение, то есть процент от проделанных работ.

Таким образом, чем чаще производятся работы по многоквартирному дому, тем чаще сотрудники управляющей компании получают благодарность в денежном эквиваленте.

Управляющая компания имеет свой расчетный счет , на который поступают деньги, сданные жильцами на капитальный ремонт и другие нужды. Из этого расчетного счета также выделяются деньги на оплату труда сотрудников, съем офиса, покупку нового оборудования и так далее.

Важно! Если жильцы захотят узнать, куда расходуются их средства, они могут запросить у управляющей компании расчет по тратам. Сотрудники управляющей компании просто обязаны выдать его по первому требованию.

Поиск клиентов и выбор подходящих объектов

Самый первый шаг после оформления компании — это поиск домов, которые попадают под обслуживание УК и становятся её клиентами. Эффективнее будет взять под опеку новостройку, старое строение будет постоянно тянуть деньги на ремонт труб или проводки, косметические работы и т.п.

Вы можете предложить выгодные условия застройщикам, дома которых находятся в стадии строительства . Застройщики, получив от вас выгодные предложения о лояльности в приемке дома, могут порекомендовать вас жильцам как хорошего партнера. Кроме того, чтобы завоевать доверие жильцов придется немного снизить свои тарифы, а также работать на совесть. Только так вы получите своих первых клиентов.

Основные риски

Создание управляющей компании связано с вложением больших денежных средств, при этом возникают риски разного характера:

пониженная рентабельность данных компаний в сфере ЖКХ — большинство владельцев предпочитают сотрудничать с государственными компаниями;
постоянная необходимость вложения средств;
трудность в поиске квалифицированных сотрудников;
давление и конкуренция со стороны администрации;
шаткое положение на рынке данных услуг.

Последний пункт отмечен постоянными изменениями в положениях и указах законодательства, которые касаются порядка обслуживания домовладений и многоквартирных домов. Например, обслуживанием занимались ТСЖ или жилищные кооперативы, а изменения в сфере законодательства могут привести к появлению других организаций по реализации услуг ЖКХ, и УК окажется не востребованной.

Самый большой риск, с которым может столкнуться управляющая компания – это низкая рентабельность инвестиций . При систематических задолженностях жильцов, покупке слишком большого количества оборудования или же неправильном расходе средств, вы рискуете стать банкротами или же спровоцировать жильцов на расторжение договора. В этом случае расчетный счет с деньгами жильцов перейдет новой управляющей компании.

Перспективы бизнеса

В ближайшем будущем частные управляющие компании начнут вытеснять государственные, поскольку они обладают .

Частные управляющие компании более лояльны, с ними можно договориться. Новые компании делают все возможное, чтобы завоевать доверие клиентов, да и намного больше внимания уделяют пожеланиям собственников. Это достаточно перспективный бизнес, который еще не получил широкого распространения .

Открытие собственной управляющей компании – это отличный способ не только заработать, но и своими руками создать идеально благоустроенное жилье и получить уважение других собственников. Дерзайте, пытайтесь, развивайтесь и у вас обязательно все получится.

Бизнес в сфере ЖКХ - это искушение. Дыры в законодательстве и устоявшиеся традиции дают здесь бесчисленные возможности заработков, в основном не слишком этичные.

Предприниматель из Перми Елена Юрьевна Котова пришла в управдомы из риэлтерского бизнеса. Пришла не сегодня - три года назад, то есть бежала вовсе не с тонущего корабля. Просто в свете реформы бизнес в сфере ЖКХ представлялся ей более перспективным. Сегодня Елена Юрьевна - президент ассоциации управляющих компаний Перми и сама владеет двумя такими компаниями - "Проспект-Эко" и "Лидер". В их управлении более 200 домов.

"Пока это еще не бизнес, а фундамент для бизнеса. Во-первых, только "Проспект-Эко", у которой в управлении новые приличные дома, работает по индивидуальному тарифу, а "Лидер" - по тарифу, утвержденному муниципалитетом. А по этому тарифу, знаете ли, новая метла для дворника должна стоить 18 руб. Во-вторых, не существует развитого рынка сервисных услуг, зачастую приходится иметь дело с компаниями-монополистами, и время проходит в бесконечной борьбе с их ценами и качеством работы".

Кризис отразился на сфере ЖКХ двояко. С одной стороны, стало проще с кадрами: очередь из желающих работать дворниками, сантехниками, электриками; из банковского и строительного бизнеса потекли реки финансистов и управленцев. С другой стороны, среди жильцов растет количество неплательщиков. Нужно вертеться, фантазировать. И Котова вертится. В одном случае сдали земельный участок по льготной цене охранному агентству, которое взяло на себя охрану дома и денег за это не берет. В другом - с домом на окраине города - участки начали сдавать самим жильцам под ведение домашнего хозяйства, что стало вдруг актуально.

"Знаете, многие коллеги мои считают, что бизнес можно делать лишь там, где новый жилищный фонд. Это ленивый подход. Понятно, что в хороших домах богатым людям можно продать больше услуг - тут и ремонт в квартирах, и благоустройство территорий; кроме того, в новых домах нежилых помещений больше и сами они лучше. Но посмотри хозяйским глазом - и поймешь, как улучшить плохое. В частности, нужно работать с энергосбережением, формировать линейку тарифов. У нас вот сейчас такая линейка формируется - от тарифа "эконом" до "люкс". Самой удобной конструкцией для работы с такой линейкой было бы сотрудничество с ТСЖ - у одного председателя несколько "кошельков" под разные тарифы. Тогда бы работа действительно велась более точечно, под разные запросы и возможности".

Рентабельность своего бизнеса Елена Котова оценивает в 5-10%. Если количество домов в управлении удвоится, показатель вырастет, но не вдвое. "Это небольшой, но стабильный доход. Компании, работающие честно, в среднем имеют примерно столько же",- говорит она.

Правда, признает она, этим уровнем доходности довольствуются далеко не все. "Верхней границы просто не существует. Мы хотим работать на рынке долго, поэтому делаем свою работу максимально в интересах жильцов и еще много занимаемся общественной работой, затратной по сути. Организуем праздники во дворах, семинары для жителей".

Нестяжатели

Два года назад новый Жилищный кодекс обязал собственников жилья выбрать способ управления домом. Тогда казалось, что для частного бизнеса открывается новая сфера - как и говорит Котова, умеренно прибыльная, но стабильная.

Например, стандартный бизнес-план для управляющей компании, не сулящий златых гор, предлагало агентство Step-by-Step. Начальные вложения, по мнению экспертов, должны были составить $50 тыс., срок окупаемости - 5-6 лет, а рентабельность на уровне 10%, и лишь в том случае, если в управление удастся получить не менее 10 домов. Если домов будет пять, бизнес получается убыточный.

"Так оно и есть,- говорит руководитель российской Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин.- При том что государство по-прежнему регулирует эту сферу и само в ней является активным участником, бизнес здесь работает на грани рентабельности. Управление старым жилищным фондом вообще убыточно, а на новом можно заработать 1-2%. Хотя, конечно, при наличии административного ресурса или индивидуальных тарифов все иначе".

Евгений Пургин (сам он является владельцем санкт-петербургской управляющей компании "Стакс", в ее портфеле около 80 домов) считает, что во время кризиса рентабельность должна только ухудшиться. "Сейчас наиболее востребованными будут не ТСЖ и не управляющие компании, а непосредственное управление. Потому что эта форма управления домом более выгодна для собственника: каждый собственник заключает прямые договоры с сервисными организациями и перечисляет платежи непосредственно им. В этом случае он не несет ответственности за неплательщиков из своего дома и ему не могут отключить воду и электричество - а если дом управляется ТСЖ, то могут",- отмечает Пургин.

По сценарию непосредственного управления "Стакс" работает уже в нескольких домах, беря на себя лишь технический надзор. "Если управляющая компания берет целиком дом в управление, ей достается порядка 2% от общей суммы платежей с каждой квартиры (примерно 70% составляет оплата коммунальных услуг, около 30% идет сервисным организациям). И при этом компания должна отвечать за неплательщиков своими средствами. А технический надзор - это вообще меньше 1%. Но зато в этих домах мы ничем не рискуем: если количество неплательщиков возрастет, нас это не касается",- рассказывает Евгений Пургин.

Пять миллионов на реестр зеленых насаждений

Нельзя сказать, что за два года частного бизнеса в этой сфере стало много. "Реформа движется, но куда медленнее, чем нам хотелось бы,- сетует эксперт фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев.- Есть хорошие сдвиги в Ростове-на-Дону, Перми, Новосибирске, Томске. А хуже всего дело обстоит в Москве и Санкт-Петербурге - в столичных городах муниципалитеты стоят насмерть, чтобы не допустить частный бизнес к ЖКХ. Считается, что на другом полюсе такие регионы, как Белгородская и Саратовская области,- у них больше всего домов в процентном отношении создали ТСЖ, а те заключили договоры с управляющими компаниями. Но в основном это "липа". ТСЖ создают практически насильственным способом, объединяя целые кварталы, а управляющие компании - это те же МУПы, что и раньше".

Судить о рентабельности МУПов и организаций, созданных на их основе, можно лишь по агентурным и косвенным данным. Но замечание Елены Котовой, что "верхней границы рентабельности в сфере ЖКХ не существует", безусловно, имеет отношение в первую очередь к этим структурам. Несмотря на то что Жилищный кодекс обязал все управляющие организации - и частные, и государственные - отчитываться перед собственниками жилья, МУПы по-прежнему хранят свои финансы в секрете.

"Мне чудом удалось ознакомиться с финансовой документацией одной из государственных управляющих компаний, после чего я окончательно понял, что бороться с ними бессмысленно,- рассказывает руководитель одного из московских ТСЖ, воюющих за смену управляющей компании.- Там, например, была строчка: "пять миллионов рублей на ведение реестра зеленых насаждений". Очевидно, что из этого бизнеса их не выгнать никогда".

"Это особенность Москвы,- разводит руками Дмитрий Гордеев.- Город всеми силами держится за старую систему, отказывается прекращать дотирование жилищно-коммунального комплекса, тратит на это миллиарды и, таким образом, сохраняет неприкосновенность всей этой коррумпированной махины комплекса ЖКХ".

"Иметь административный ресурс - это 80% успеха на рынке ЖКХ,- утверждает Евгений Пургин.- Такие компании - будь они государственные или якобы частные - добиваются любых тарифов от муниципалитетов, любых дотаций".

"Во-первых, система заработков этих организаций состоит из бюджетных субсидий и денег, собираемых с плательщиков,- рассказывает руководитель ТСЖ в районе Куркино Владимир Кудрявцев.- И часто под одно и то же деньги берут дважды. Во-вторых, в нашем, например, районе эти компании квитанции выписывают по нормативам, хотя в домах установлены счетчики и данные счетчиков существенно ниже, но с поставщиками они, безусловно, расплачиваются по счетчикам. А в-третьих, управляющие компании, как правило, аффилированы с сервисными - то есть ни о какой конкуренции говорить не приходится".

Равнение на МУПы

Принято считать, что пережитки советского "домоуправства" будут изжиты путем внедрения в сферу ЖКХ достаточного для появления конкуренции количества частников. Между тем сегодня провести четкую грань между частными и государственными структурами уже не могут даже участники рынка. Государственные компании становятся частными и, бывает, теряют былую близость к власти, а частные прорастают во власть и разворачиваются подчас шире, чем любые, даже самые развесистые МУПы.

Стоит сказать, что возможностей для неправедных заработков у частных компаний на данный момент практически столько же, сколько и у государственных. К примеру, многие частные УК, так же как и государственные, собирают деньги по установленным тарифам, а расплачиваются с поставщиками по счетчику.

"Основной заработок частных управляющих компаний формируется на разнице тарифов,- говорит главный редактор журнала "Председатель ТСЖ" Сауле Беркимбаева.- В большинстве регионов тарифы на воду и электричество сильно завышены, и на разнице можно отлично заработать. А то, о чем любят рассказывать предприниматели,- собственно хозяйственная деятельность - здесь сильно отстает от первой позиции. Впрочем, эта статья дохода не менее важна - от качества договоров зависит и качество услуг, и рентабельность бизнеса. Например, компания может заключить договор на ежедневный вывоз мусора, а может заказать утрамбовку мусора и вывозить его три раза в неделю - уже выйдет экономия до 20 тыс. руб. в месяц. Или использовать некие площади как рекламные - опять же выгода".

Сращивание с сервисными организациями в сфере ЖКХ законодательство преступлением не считает. "Закон никак не ограничивает аффилированность управляющих компаний с сервисными,- отмечает Дмитрий Гордеев из фонда "Институт экономики города".- Но с точки зрения этики и эффективности управления наличие аффилированности - это очень плохо".

"Да, плохо,- соглашается Евгений Пургин.- Но мы просто вынуждены создавать собственные сервисные организации, поскольку не можем найти другие компании, которые работали бы по утвержденным тарифам. Естественно, большинство управляющих компаний создает собственные сервисные компании".

Коммерсанты из некоммерческих организаций

Наиболее одиозные примеры заработков на рынке ЖКХ связаны с товариществами собственников жилья. Бизнес ТСЖ - это, собственно, оксюморон, сочетание несочетаемого: товарищества собственников жилья по закону являются некоммерческими организациями и не должны преследовать цель извлечения прибыли. Но, как это ни прискорбно, довольно часто преследуют. Этот же закон делает ТСЖ максимально привлекательным для жульнических схем: всего 6% налога на доходы, возможность получения банковских кредитов и т. д.

С подачи муниципалитетов и застройщиков появилась масса псевдо-ТСЖ, которые мучают жильцов требованиями произвести коммунальные платежи на год вперед, сброситься на уже оплаченный вывоз мусора. Они вводят плату за пользование лифтом (пример - ТСЖ "Заповедный" в новом доме по адресу Островитянова, 6, которое установило таксу 1200 руб. за час работы лифта), а случается, что председатель ТСЖ просто растворяется в пространстве с деньгами жильцов. Впрочем, на десять негативных примеров все-таки находится один-два позитивных.

"Два года назад отовсюду слышалось - председатель ТСЖ сбежал с деньгами, украл, собрал, но ничего не сделал. Однако сейчас ситуация, на мой взгляд, меняется,- говорит Сауле Беркимбаева из журнала "Председатель ТСЖ".- Вот могу рассказать одну историю. Одна дама, руководитель ТСЖ, никак не могла добиться от муниципальных властей оформления документации на свой дом, и чтобы добиться этого, пошла работать в ГУИЗ. Глава управы долго противился решению ее дела, но был вынужден периодически выслушивать ее и постепенно проникся тем, что она говорила. Так он оформил ей документы и приватным порядком попросил создать ТСЖ еще в двух домах - указал адреса и помог с оформлением бумаг. Выяснилось, что в этих домах жили его дети! То есть он для детей, получается, выбрал лучшее".

"ТСЖ без найма управляющей компании - это действительно самый эффективный способ управления домом,- отмечает председатель одного из ТСЖ Уфы Ирина Антонова-Нешина.- Благодаря низкому налогообложению мы можем создавать рабочие места, держать высокие зарплаты для персонала, оказывать более качественные услуги. Мы технику купили собственную - газонокосилки, например, теперь у нас все свое. Я вот не могу позволить, чтобы у меня ночью не дежурил сантехник на экстренный случай, чтобы влажная уборка в подъездах проводилась не каждый день. И это при самых обычных тарифах на обслуживание. А управляющим компаниям нужно зарабатывать, у них другие задачи".

Впрочем, Антонова-Нешина признает, что почти все тут зависит от личных качеств председателя ТСЖ. "Да, есть такое мнение, что возглавить ТСЖ - это как два ларька получить. Но я его не разделяю, я работаю за зарплату, которая была одобрена правлением, и вся наша деятельность максимально прозрачна",- говорит она.

Екатерина Дранкина